Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) sektörü, yeni yıla vergi mevzuatında yaşanan ve sektör temsilcilerini endişelendiren ciddi bir belirsizlikle girdi. Ekonomim yazarı Abdullah Tolu’nun gündeme taşıdığı ve Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tebliğ taslağında yer alan “nakit kâr dağıtımı” şartı, piyasalarda adeta şok etkisi yarattı.
Son yıllarda art arda gelen vergi düzenlemeleriyle yatırım iştahının giderek zayıfladığı gayrimenkul sektöründe, sular durulmuyor. 2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren ve 7524 sayılı Kanun ile şekillenen yeni vergi rejimi, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın (GYO) kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmesi için oyunun kurallarını tamamen değiştirdi. Ancak asıl kriz, kanunun kendisinden ziyade, Maliye’nin bu kanunu nasıl yorumladığından (tebliğ taslağından) patlak verdi.
Yeni Vergi Sistemi Ne Getiriyor? %10 Asgari Vergi Dönemi
Yeni düzenleme, GYO’ların tamamen vergiden muaf olduğu dönemi fiilen bitiriyor. Sistemin yeni işleyişi şu şekilde:
- %50 Dağıtım Şartı: GYO’ların, sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini belirlenen süre içinde yatırımcılarına kâr payı olarak dağıtmaları gerekiyor.
- İstisna İptali ve %30 Vergi: Eğer bu dağıtım şartı yerine getirilmezse, şirketler kurumlar vergisi istisnası hakkını kaybedecek ve %30 oranında kurumlar vergisine tabi olacaklar.
- Asgari Vergi: Şartları yerine getirip istisnayı koruyan GYO’lar bile artık tamamen muaf değil. Bu şirketler 2025’ten itibaren geçici vergi dönemleri de dahil olmak üzere %10 asgari kurumlar vergisi ödeyecek.
Krizin Merkezi: “Nakit Dağıtım” Şartının Yasal Dayanağı Var mı?
Sektörü asıl sarsan ve tepkilere neden olan gelişme ise Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın hazırladığı tebliğ taslağındaki tartışmalı yorum oldu. Taslakta, GYO’ların istisnadan yararlanabilmesi için yapmaları gereken kâr dağıtımının mutlaka “nakit” olması gerektiği, kârın sermayeye eklenmesi yoluyla yapılan bedelsiz hisse dağıtımının kâr dağıtımı sayılmayacağı belirtildi.
Ekonomim yazarı Abdullah Tolu’nun analizine göre, Maliye’nin bu yorumunun açık bir yasal dayanağı bulunmuyor. Tolu’nun dikkat çektiği hukuki çelişkiler şunlar:
- Kurumlar Vergisi Kanunu: Kanun metninde kâr dağıtımının “sadece nakit” olarak yapılması gerektiğine dair hiçbir kısıtlayıcı hüküm bulunmuyor.
- SPK Mevzuatı: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) kuralları, halka açık şirketlerin kâr dağıtımını bedelsiz hisse senedi vererek (sermayeye ekleyerek) yapabilmesine yasal olarak imkan tanıyor.
- Danıştay Kararları: Yüksek yargı (Danıştay) içtihatlarında, yatırımcıya bedelsiz hisse verilmesi net bir şekilde “kâr payı niteliğinde” kabul ediliyor.
GYO’ları Nasıl Bir Tehlike Bekliyor?
Uzmanlar, Maliye’nin mevcut mevzuat ve yargı kararlarıyla çelişen bu “nakit” ısrarından vazgeçmemesi halinde, GYO’lar açısından ciddi likidite ve nakit akışı sorunları doğabileceği konusunda uyarıyor. Şirketlerin yatırıma yönlendirmeleri gereken nakdi zorunlu olarak dağıtmaları, sektörün büyüme hızına ve yeni projelere başlama kapasitesine ağır bir darbe vurabilir. Gözler şimdi, tepkiler üzerine Bakanlığın tebliğ taslağında bir revizyona gidip gitmeyeceğinde.
